부동산 규제지역·분양가 상한제 적용

국토부는 2023년 1월 3일 주거정책심의위원회에서  ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)’을 심의·의결했습니다.

강남 3구와 용산구는 대기 수요 등을 고려해 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하되 나머지 지역은 최근 시장 상황을 고려해 해제하기로 결정하였고, 기획재정부는 부동산가격안정심의위원회를 열어 서울 11개구(성동·노원·마포·양천·강서·영등포·강동·종로·중·동대문·동작)를 투기지역에서 해제하였습니다. 

이에 따라 투기지역·투기과열지구·조정대상지역 '3중 규제' 지역으로 서울에서는 강남·서초·송파·용산구만 남고, 경기도에서는 과천, 성남(분당·수정구), 하남, 광명 등 4곳이 남게되었으며,  이 지역을 제외한 21개 자치구는 규제지역에서 벗어나게 되었습니다. 

투기 지역으로 묶여 있던 서울 15개 자치구도 강남3구와 용산구를 제외한 11개 구(서울 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 강동, 종로, 중구, 동대문, 동작구)가 해제됩니다.

정부는 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 대부분 해제했습니다. 현재 서울 18개 구 309개 동과 경기 과천, 하남, 광명시 13개 동이 대상 지역인데, 정부는 강남 3구와 용산구를 제외하고 모두 해제하기로 결정했습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않게 되면 분양권 전매 제한 기간이 줄어들고, 실거주 의무도 없어집니다.

규제지역 추가 해제 전 상황을 고려해보자면, 고금리가 유지되는 상황에서 주택 매매 수요가 적어 거래 절벽이 지속됐고, 미분양 물량 또한 높은 수준으로 쌓여 지난해 6월, 9월, 11월에 이어 네 번째로 해제 지역을 대폭 늘리게되었습니다. 

한국부동산원 통계 기준으로 지난 3개월(2022년 9∼11월)간 서울 주택가격은 평균 2.59%, 경기도는 3.68% 하락했으며, 서울에선 노원구(-5.47%)와 도봉구(-4.11%), 경기에선 광명(-6.85%), 하남(-4.36%), 과천(-3.75%)의 하락 폭이 컸습니다.

규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 주택매매 전 과정에 대한 규제가 완화됩니다. 종합부동산세·양도소득세 등 다주택자 중과세가 사라지고 주택담보대출비율(LTV) 등 대출 한도가 늘어나며 청약 재당첨 기한도 10년에서 7년으로 줄어들게됩니다. 분양가 상한제 대상지에서도 함께 해제될 전망입니다. 상한제 대상에서 풀리면, 공공택지는 3~5년, 민간택지는 2~3년 거주의무 규제가 없어집니다. 청약 재당첨 제한 등 청약 규제도 변경될 예정입니다. 분양가상한제 적용지역 해제 효력은 관보 게재가 완료되는 오는 5일 0시 이후 입주자모집승인을 신청하는 건부터 적용됩니다.